Profesní pokyny od realitního makléře o tom, jak otevřít realitní kancelář, s praktickými příklady.
Touha pracovat pro sebe je stejně přirozená jako touha po dýchání čerstvého vzduchu. Souhlasíte s tím, že získání finanční svobody, zvládnutí sebe sama a nikoliv práce pro někoho není jenom prestižní, ale již nezbytná, pokud chcete žít v prosperitě. Proto není překvapující, že se mnoho lidí snaží začít podnikat a často vybírat nemovitosti jako oblast jejich činnosti. Potřebujete však být schopni organizovat své podnikání v oblasti nemovitostí tak, abyste se nestali jinou bankrotovanou společností nebo takovou malou agenturou, že zákazníci ani nezná jméno.
V rámci článku vám řekneme formou podrobných pokynů, jak správně otevřít realitní kancelář a správně uspořádat práci realitní kanceláře, která vám v budoucnu pomůže dosáhnout stálého příjmu.
Samotné otevření kanceláře vyžaduje tolik dokumentů. Od zrušení licencí budete muset:
Samozřejmě, pokud půjčíte půjčku na zahájení podnikání, budete potřebovat obchodní plán, doklad o vašich příjmech a dostupnost vhodného zajištění pro půjčky. Je třeba si uvědomit, že banky se velmi zdráhají půjčovat agenturám, protože sektory nemovitostí vyžadují poměrně vážné investice po dlouhou dobu. Banka nemůže riskovat, je nepřijatelné pro úvěrové instituce, takže budete muset poskytnout závažné argumenty pro získání finančního úvěru. Ale registrace, získání půjčky - jen špičku obří ledovec nazvaný "nemovitosti".
Jak začít otevřít realitní kancelář: kancelář, tým nebo..
První věcí, kterou musíte udělat jako manažer, je určit priority pro sebe a dát správné akcenty. Je třeba jasně pochopit: do šesti měsíců investujete spoustu peněz do propagace vašeho sídla. Úspěch nebo selhání vašeho podnikání závisí na tom, jak dobře se vyvíjíte v prvních měsících. Pokud je nejprve provedena chyba, vaše myšlenka se pokazí.
Svět nemovitostí je nestabilní, lze ji srovnávat s obrovským mechanismem: je nutné se klopýtnout a tento mechanismus se jednoduše rozdrtí. Vaším hlavním úkolem v prvních dvou měsících není obdržet nejdřívější zisky, ale ladit příslušnou práci každého oddělení a vytvořit klientskou základnu.
Snažte se mít kolem sebe dva odborníky, kteří jsou dobře vyznáni v oblasti nemovitostí a hypotečních úvěrů. Bude to dobré, pokud přilákáte kompetentního inzerenta, ale zaměřte se na jeho zkušenosti v této oblasti: pokud je v reklamní činnosti po mnoho let, pak to neznamená, že se jedná o profesionální reklamu v oblasti nemovitostí. Často se stává, že se s tímto úkolem bude s větší pravděpodobností zabývat jednoduchý realitní makléř, protože dlouhodobá praxe se už naučila interně, aby cítila kolísání trhu a poptávku po určitých objektech.
Pokud máte osobní zkušenosti, což se také stane, začněte pracovat ze směru nemovitostí, které jste obeznámeni. Dokonce i když je to jen pronájem bytového fondu: existuje mnoho úspěšných společností, které mají solidní příjem na jednom pronájmu.
Kancelář by měla být umístěna na veřejném místě, ne nutně centrem vašeho města. Pro vás je hlavní věc při výběru místa - přítomnost rezidenčního sektoru v okolí. Z praxe se říká, že většina klientů je u společnosti, která se nachází v hustě obydlených obytných oblastech. Chcete-li však pokrýt všechny oblasti vašeho města, sbírat databázi objektů, pak by kancelář měla být umístěna ve středu města.
Často vzniká otázka: je lepší pronajmout pokoj nebo vlastní? Existuje pouze jedna odpověď: vlastní a především proto, že je vaší úrovní prestiže. Kromě toho můžete ve svých prostorách provést libovolnou konverzi. Mimochodem, kancelář v nemovitosti je velkým přínosem pro budoucí financování ze strany investorů, je to dobrý důkaz vašeho úspěchu. Netřeba dodávat, že by měla existovat dobrá a báječná oprava kancelářského nábytku ve vaší kanceláři. To je také nezbytné jako jasné znamení nad vchodem: při návštěvě vaší kanceláře, zákazníci nejprve vyhodnotí vzhled a prezentovatelnost a teprve pak profesionalitu zaměstnanců. Slovo "setkáváme se s oblečením" pracuje v nemovitostech stejně jako v běžném životě.
Je důležité předem uvažovat, aby se zákazníci mohli vždy dostat do Vaší kanceláře. Samozřejmě, můžete dát několik běžných telefonů, ale PBX bude mnohem lépe s tímto úkolem. Nezapomeňte, že klient nebude znovu volat vaše číslo, pokud jednoduše volá reklamu: linka bude zaneprázdněna - zavolá vaši konkurenci. Nezáleží na tom, kdo zaplatí provizi, ale je to pro vás důležité, a proto je zajištěno, že stabilní vytáčení je jednou z hlavních složek úspěchu růstu klientské základny.
Kompetentní reklama je klíčem k vytvoření zákaznické základny. Reklamní předměty nejsou jednoduché, ale je to právě při otevření realitní kanceláře. Zpočátku se rozhodněte, co přesně necháte v reklamě. Musíte být schopni rozlišit likviditu objektů a pochopit cenové kategorie.
V každém městě, kdykoli v roce, je levný objekt vždy oceněn, nechť je odnushka v pětipatrové budově, nebo dokonce jen společenský byt. Je snadnější zahájit propagaci s takovými předměty, protože přitahování elitních zákazníků je obtížné a reklama na tyto byty není levná. Věnujte pozornost tomu, zda je dům vhodný k půjčování, s obvyklou malou reklamou, která by měla být uvedena.
Zásadou vytváření reklamy na objekt je zvýraznění všech možných výhod bytu: umístění, rozvoje území, typu domu, počtu podlaží - obzvláště citlivého okamžiku. Pokud je byt v posledním nebo prvním patře, je lepší neříkat. Pro takové byty, nejlepší reklama tohoto typu: "Na prodej 2k byt St / 9et." Nenechte se zmást o určitou falešnost informací, hlavní věc - klient vás zavolá a nyní dále - práci profesionálního realitního makléře. Je to ten, kdo se z této situace může dostat, aby klient nepochyboval nic a ochotně souhlasil s tím, aby spolupracoval s vaší společností.
Když začnete inzerovat, musíte vzít v úvahu oblast, ve které se nachází kancelář. S největší pravděpodobností, pokud člověk potřebuje, severní část města vás nevolá, pokud máte kancelář na jihu. Vaše umístění je snadno určeno jednoduše prvním číslem kontaktního telefonního čísla.
Realitní agentura s solidním příjmem vždy přináší výlučné objekty. Pokud jste tedy vy nebo váš zaměstnanec uzavřeli výhradní smlouvu, je nutné tento byt inzerovat zvlášť opatrně. Nestačí jen inzerovat v modulu "Wah-Bank" nebo malá písmena v novinách "From hand to hand". Vyzbrojte se dobrou kamerou, vezměte si dobré a kvalitní snímky a umístěte je do reklamních publikací.
Pro úspěšnější reklamu je také nutné mít několik reklamních rozšíření s kontaktními údaji vaší společnosti: jsou zavěšeny na balkonech, okna s exkluzivními možnostmi. Výpočet je založen na přitahování pozornosti lidí kolemjdoucích, zpravidla objekty s takovými střižami jsou prodávány rychleji.
Přidávání reklam a letáků také funguje dobře. Kromě toho je nutné tyto dva typy reklam vyčlenit: pokud jsou brožury užitečné v obchodech, pokud jsou distribuovány na ulicích, pak budou reklamní reklamy efektivní, pokud budou prováděny v přeplněných místech. Například dopravní zastávky, zvláštní prostory, kde se lidé shromažďují při hledání vhodných bytů, u vchodů. Je velmi důležité, aby se vysílání aktualizovalo jednou týdně, protože to může být jednoduše odtrháno.
Schopnost pracovat s klientem je zlatý důl pro manažera. Při prodeji nějakého předmětu musíte pochopit nejdůležitější věc - nemáte co do činění s bezcitnými byty, ale s lidmi: mají své vlastní emoce, své vlastní problémy, své vlastní požadavky a požadavky. Aby klient mohl spolupracovat, musíte nejprve provést velmi choulostivou psychologickou práci. Zřídka každá osoba přijíždějící do realitní společnosti mluví pouze o podnikání. Častěji chce hovořit, někdy dokonce sdílet něco bolestného a musí být posloucháno, uklidnit, slibovat, že mu pomůže.
Důvěra zákazníků je jedním z hlavních klíčů úspěšných transakcí. Je nepřijatelné vidět v osobě pouze peníze, které může zaplatit. Schopnost nalézt kontakt a přístup k prodávajícímu / kupujícímu - to je něco důležitého, co musíte požadovat jak od sebe, tak od vašich zaměstnanců.
Při kontaktování potenciálního klienta se ho musíte pečlivě zeptat na to, co chce od požadovaného bytu: jaká oprava, jaká podlaha je prioritou, "propojit" s tím, co je požadováno (škola, mateřská škola, práce). Ujistěte se, že jste objasnili: v hotovosti se plánuje koupit nebo na úvěr, protože při získávání úvěru existují i požadavky úvěrové banky na bydlení. Čím více informací získáte, tím větší je šanci porozumět realitě uspokojování žádosti, kterou lze v průběhu samotné konverzace nenápadně napravit.
Osoba, která vás adresovala, se musí domnívat, že mu určitě pomohou a vynaloží veškeré úsilí na vyřešení svého problému. Neměli byste však prosazovat daňové fráze jako "my jsme první na trhu s nemovitostmi a všechno bude na nejvyšší úrovni", je mnohem efektivnější komunikovat s člověkem v běžném jazyce: "nebojte se, my se pokusíme pomoci," "nemějte tolik starostí, uděláme to teď jen vy. " Jako každá osoba, klient miluje pozornost a pokud ji nedostane ve vaší společnosti, prostě odejít.
Profesionalita zaměstnanců je cesta k vašemu úspěchu. Při výběru kandidátů je třeba vzít v úvahu zkušenosti, zvláště pokud přijímáte oddělení prodeje nemovitostí. Faktem je, že i začátečník po týdnu školení může být zapojen do pronájmu. Pronájem nemovitostí je obecně jednoduchý směr pro realitní kancelář, ale zároveň je dobrým spouštěcím polštářkem, pokud agent plánuje v budoucnu pokračovat v prodeji.
Během několika měsíců na nájemném se můžete naučit pracovat s lidmi, rozumět cenám, zdokonalit potřebné dovednosti. Manažer však musí vzít v úvahu, že pro další růst společnosti je nezbytné neustále zlepšovat kvalifikaci svých zaměstnanců. Za tímto účelem se obvykle konají semináře, v nichž jsou k dispozici nejen základy práce v oblasti nemovitostí, ale také hlubší znalosti. V budoucnu to pomůže úspěšně absolvovat certifikaci vás i vašeho týmu. Certifikace se stala důležitým ukazatelem, bez ní nemůže status vašeho podniku nikdy vzrůst nad nadřazenou a spisovou agenturou.
Hlavními kritérii při výběru personálu by měla být schopnost pracovat s lidmi a komunikační dovednosti. Všechno ostatní přijde do procesu práce, ale pokud zaměstnanec nemá trpělivost a pochopení, je lepší se ho okamžitě zbavit. Zde je, jak by měl vypadat správný dialog mezi realitní a klientem po telefonu.
Klient: Dobrý den, a chci byt, který máte v reklamě, ale za menší částku.
Agent: Dobrý den. Prosím, řekněte mi, jak vás kontaktovat?
Klient: Varvara Stepanovna.
Agent (zkušený): Dobrý den, Varvara Stepanovna. Jmenuji se Svetlana Petrovna. Ujasněme si, jaká reklama vás zajímá?
Zde začíná dialog s kompetentní prezentací realitního makléře. Obrátka by však mohla být jiná:
Klient: Ano, tady na Lenin Avenue v novém domě.
V kořene špatné odpovědi specialista: Ne, hosteska nebude prodávat levnější. Může vám nabídnout jiný objekt? Kde uvažujete?
A téměř 90% dále vyplývá z klienta: "Ne, děkuji." A vina za přerušený dialog je výhradně na zaměstnance společnosti, která není schopna kontaktovat.
Předpokládejme však, že se vám podařilo získat dokonalé zaměstnance a všechny výhody vašeho podnikání. Zde byste měli také ukázat hlavu výhledu a povinnou slušnost. Nemůžete udržet zaměstnance, pokud dostane z drobného zboží drobky. Nezbavujte zaměstnance růstovým vyhlídkám, je žádoucí okamžitě poskytnout jim sociální balíček.
Jak můžete vidět, otevřením realitní kanceláře je ve skutečnosti jen špička ledovce. Je mnohem obtížnější rozpoutat firmu, jít po celé trnité cestě problémů a chyb. Ale pokud budete brát v úvahu mé tipy a vynaložit maximální úsilí a trpělivost, pak můžete nakonec získat diplom "Profesionální uznání" na rostruch Ruské Cechu realitních kanceláří, zastávat své místo ve světě nemovitostí.
Přes krizi, kterou prožívá ruská společnost, je trh s nemovitostmi ve městech jednoho milionu lidí velmi aktivní. To povzbuzuje mnoho podnikatelů, aby otevřeli svou realitní kancelář za účelem zisku. Nemovitost je hospodářskou a ekonomickou činností organizace pro poskytování zprostředkovatelských služeb při prodeji a pronájmu nemovitostí fyzickým i právnickým osobám.
Na první pohled se zdá, že tato činnost je docela jednoduchá. A je to opravdu, zkusme to pochopit.
Za prvé, abyste zahájili podnikání, potřebujete minimální finanční investice, potřebujete pouze telefon k vyjednávání o prodeji nemovitostí a po zrušení licencování nemovitostního obchodu nemusíte ani potřebovat speciální znalosti a vzdělání, které by vám to umožnily, internet vám pomůže. Za druhé, v počáteční fázi můžete pracovat sama, minimální příjem z počátečních transakcí může být od patnácti do třiceti tisíc rublů.
Hlavní příjem realitních kanceláří tvoří zprostředkování. Realitní makléř sdružuje kupujícího a prodávajícího nemovitosti a získává odměnu za něj. Postupně práce agentů vypadá takto: výzva - uzavření smlouvy o agentuře - prohlížení objektů - dohoda - odměna. Ale stejně jako jakýkoli jiný typ ekonomické aktivity mají zprostředkovatelské služby na trhu s nemovitostmi své vlastní právní aspekty obchodní organizace.
Otevřené realitní kanceláře jsou většinou bývalé realitní kanceláře, které pracovaly "na strýce" a rozhodli se jít ven na volném chleba, zatímco budování základny pro podnikání. Proto rada - pokud jste nepracovali jako realitní makléř a rozhodli jste se otevřít tento podnik, usadit se několik měsíců v existující velké agentury.
Služby poskytované realitní agenturou jsou různé. Hlavní činnosti realitních kanceláří:
nákup a prodej obytných, komerčních nemovitostí;
pronájem obytných a komerčních nemovitostí;
nákup a prodej pozemků;
prodej průmyslových budov (rostlin, továren atd.);
změna stavu nemovitostí (převod z obytných do nebytových a naopak);
získání povolení k výstavbě a zprovoznění zařízení;
evidence majetkových práv k nemovitostem;
legalizace rekonstrukcí a přestavby.
Agentury mohou provádět všechny tyto služby, nebo si mohou zvolit užší směr, například pronájem trhu s byty a komerčními nemovitostmi.
Existuje řada důležitých bodů, které je třeba prozkoumat před otevřením realitní kanceláře.
Cenová úroveň v regionu. Ceny bydlení v různých regionech Ruské federace se navzájem liší. Kromě toho má každé město vlastní cenovou politiku pro primární a sekundární bydlení. Pod primárním domem se rozumí nemovitosti od developerů bytů, které jsou ve výstavbě nebo hrubé dokončovací práce, v rámci druhotně rezidenčních nemovitostí od vlastníků.
Procentní podíl primárního bydlení. V závislosti na tom, jak dobře se rozvíjejí bytové domy ve městě, bude záviset poptávka po tomto nebo druhém bydlení. V případě malého počtu primárních bytů bude hlavním předmětem poptávky předměty od vlastníků.
Je třeba studovat proces tvorby odměny realitního agenta. Každý region má své vlastní specifika. Ve velkých městech uzavírá realitní kancelář smlouvu o poskytování služeb s klientem, a to jak pro prodej, tak pro výběr bydlení. Náklady na zpracování balíčku dokumentů hradí odděleně každá ze stran transakce dohodou. Odměna realitní kanceláře je tedy od 1 do 7% nákladů na koupi nebo prodané bydlení, které platí klient a náklady na zpracování dokladů z 10 000 rublů na 20 000 rublů.
Pro otevření realitní kanceláře je nutné provést několik povinných akcí:
Registrace právnické osoby LLC nebo SP. Pokud se rozhodnete vytvořit vlastní podnik sám, pak podnikatel udělá a pokud máte partnera, pak neexistují žádné možnosti LLC.
Příprava balíčku dokumentů. Náklady na organizační výdaje, s přihlédnutím k otevření bankovního účtu, budou 3 000 rublů pro jednotlivého podnikatele, 10 000 rublů pro LLC.
Pronájem nebo nákup prostor. Pro počáteční nastartování podniku je určitě pronájmem a pak si můžete koupit kancelářský prostor se samostatným vchodem v prvním patře.
Náborový personál. Tato položka je podle vašeho uvážení a zcela závisí na počátečních možnostech.
Organizace pracovních a obchodních procesů.
Pokud se rozhodnete otevřít realitní kancelář pro franšízu, pak většina z těchto bodů vám pomůže rozhodnout se o frayenzi.
Chcete-li podnikat, je vhodné vybrat si kancelář v centrální části města (pokud agentura pronajme a prodává nemovitosti po celém městě) nebo v oblasti, kde bude činnost prováděna přímo. Nejoptimálnějším řešením je kancelář v přízemí se samostatným vchodem na červenou čáru. Druhou možností je kancelář ve velkém obchodním centru. Kancelář může sestávat z několika oddělených místností. První místnost je zákaznická čekatelka a recepce, druhá je místem, kde se nacházejí realitní kanceláře. Odděleně by měla být uspořádána kancelář hlavy, která může být spojena s místem pro podání papíru, pokud bude právník přicházet. Pokud právník pracuje ve státě trvale, musíte poskytnout jiný úřad, kde bude pracovat a provádět transakce.
Pro úspěch realitní kanceláře je nutné najímat následující tým: najatý nebo mezi zakladateli. Zaměstnanci budou zahrnovat - vedoucí agentury, sekretář nebo asistent manažera, realitní makléři (realitní kanceláře), právník. Jako další pracovníci v případě potřeby vstupte do pracoviště zástupce vedoucího, řidiče, specialisty na údržbu míst a reklamní společnosti.
Povinností hlavy je sledování a organizace práce celé realitní kanceláře.
Mezi povinnosti sekretáře nebo asistenta patří přijímání příchozích hovorů a korespondence, vytváření žádostí o nákup a pronájem nemovitostí, evidenci nemovitostí, někdy reklamní otázky a plnění úkolů pro ekonomickou část organizace. Nejprve tyto úkoly provádí správce a můžete je provést bez asistenta.
Úkoly realitního makléře jsou jasné, provádění realitní činnosti v oblasti pronájmu nebo prodeje nemovitostí. Pro efektivitu realitních kanceláří tvoří skupiny agentů teritoriality (určované podle určité oblasti) a specifika nemovitostí (obytné, komerční, domy, pozemky, nové budovy).
V kompetenci právnické registrace transakcí a veškeré související dokumentace. Zabývá se uzavíráním smluv o poskytování služeb, vypracovává návrhy smluv o prodeji, darování, výměně, pronájmu atd. Poskytuje poradenství realitním kancelářím a klientům, shromažďuje balíček dokumentů pro transakci a zastoupení ve všech nezbytných institucích podle zaměstnání. V počáteční fázi je také možné, aby nebyl najat právník v personálu a využívat služby advokátní kanceláře pro outsourcing.
Účetnictví ve společnosti může být outsourcováno nebo převedeno do účetní.
Přemýšlejte o tom, jak otevřít realitní kancelář od začátku, první věcí, kterou je třeba zvážit, je rozpočet. Hlavní náklady při otevření realitní kanceláře:
pronájem prostor bude stát asi 35-70 tisíc za měsíc;
Výdaje na reklamu v realitní kanceláři jsou téměř denně. Reklama ve nemovitostech ve většině případů platí. To trvá asi 50 000 rublů za měsíc pro malé agentury a asi 150 000 rublů za velké v průměru. Doporučuje se zajistit zahájení činnosti realitní kanceláře dostupnosti pracovního kapitálu za první tři měsíce práce;
Dalším okamžikem je nákup nábytku a vybavení. Pokud máte v plánu částečně oddělit práci realitních kanceláří, počet pracovních míst je tvořen přesně polovinou počtu zaměstnanců. V souvislosti s pohybovou aktivitou nejsou někteří agenti v kanceláři denně. Také se tvořilo pracoviště tajemníka, právníka a manažera. V agentuře, kde je naplánováno zaměstnání asi 10 agentů, budou tyto výdaje celkem činit zhruba 50 000 až 100 000 rublů;
náklady na registraci organizace, tvorbu webových stránek atd. bude asi 50 000 rublů;
kategorie počátečních nákladů musí být připsána na mzdy stálých zaměstnanců. V počáteční fázi může být tato doložka nula;
outsourcingové služby. Náklady na účetní služby budou od 3 000 rublů za měsíc, náklady na právní služby od 10 000 rublů za měsíc.
dopravní služby, mobilní komunikační služby, služby banky obsluhující vaši společnost se mohou pohybovat od 15 000 rublů měsíčně.
Při otevření realitní kanceláře budete potřebovat od 100 000 do 300 000 rublů.
Agenti realitních kanceláří pracují na mzdovém systému. Zájem určuje vedoucí společnosti podle zkušeností a počtu transakcí. Současná praxe je od 20 do 70 procent částky transakčního poplatku. Ale, zpravidla, vhodná možnost, která vyhovuje oběma stranám - 50%. V průměru jsou agentury, kde pracuje přibližně 10-20 agentů, považovány za malé. Ve velkých městech může počet agentů na úřad, bez počítání poboček, činit až 100 osob. Můžete zvážit otevření realitní kanceláře s pracovním personálem jedné osoby. Manažer, manažer, agent a právník jedná u jedné osoby. Pro takovou agenturu bude potřebovat jedno pracoviště a kancelář o rozloze 10 metrů čtverečních. Zisk takové agentury však bude minimální.
Jaký zisk získá realitní kancelář? Nikdo to nemůže vědět a předvídat. Hodně závisí na databázi objektů, na schopnosti obchodního manažera a zaměstnanců vyjednávat s klienty. Můžete říct jednu věc: pokud existují realitní kanceláře, pak mají zisk a počáteční investice se rychle vyplácí.
Realitní kancelář jako každý jiný podnik může být zisková nebo nerentabilní. Zisk v konečném důsledku nezávisí na směru podnikání, ale závisí na schopnosti manažera uzavřít dohodu a získat tento zisk.
Realitní služby jsou požadovány především pro majitele nemovitostí. Velmi vzácně jsou smlouvy o zastoupení uzavřeny při hledání potřebných předmětů jak pro nákup, tak i k pronájmu. V podstatě je vlastníkem nemovitosti plátce odměny realitního makléře. Proto s cílem poskytnout majiteli nemovitosti vyhledávací službu pro kupujícího nebo nájemce musí vedoucí realitní kanceláře uzavřít s tímto vlastníkem smlouvu. Doporučujeme vám, abyste nepracovali bez smlouvy, neboť v této činnosti můžete být "zapomenuto", abyste zaplatili odměnu. Žádná smlouva - žádné peníze.
Nyní je na ulici krize, takže někdy majitel říká, že dal nemovitost k prodeji několika agenturám a uzavře smlouvu se společností, která bude vést kupujícího. Takže je nutné se rychleji pohybovat, jak říkají: "Kdo vstane dříve, Bůh dává." Ale mezitím bychom se měli snažit uzavřít exkluzivní smlouvu o prodeji nemovitostí. To znamená, že vlastník nemá právo provádět v jeho nemovitosti nezávislé reklamní kampaně a spolupráci s jinými agenturami a tuto nemovitost může prodávat nebo pronajmout pouze vaše agentura. Proto, čím více takových smluv v agentuře, tím je finančně stabilnější jeho postavení.
Důležitou otázkou je školení realitních kanceláří a pokročilé školení. Úvěrové instituce, banky a ruské nebo regionální cechu realitních kanceláří často pořádají semináře na téma zvýšení tržeb v oblasti nemovitostí. Doporučuje se zúčastnit se takových akcí.
Dare, a vy uspějete, věříme ve vás.
Dnes je trh s nemovitostmi rozvíjen téměř po celém světě, takže není divu, že se začínají objevovat stále více nových realitních kanceláří. Tato skutečnost sama o sobě svědčí o vysoké ziskovosti oboru činnosti v oblasti nemovitostí.
Existuje několik důležitých aspektů, které musíte znát před zahájením této činnosti.
Nejjednodušší a osvědčenou cestou pro úspěšné podnikání je způsob, jak s člověkem, který již získal mnoho zkušeností v této oblasti. Pokud neexistuje žádný spolehlivý a zkušený partner, můžete si zakoupit hotovou agenturu.
Při nákupu realitní kanceláře existují výhody i nevýhody. Stopercentní výhodou je výrazné snížení finančních nákladů na start. Nevýhodou - nákup tzv. "Kočka v tašce." Neexistuje příležitost naučit se spolehlivá historie společnosti a ani úroveň odbornosti zaměstnanců není jasná. Společnost, která ztratila svou pověst v očích zákazníků, je mnohem obtížnější vylézt, a to stojí za zvážení.
Obchod s nemovitostmi není licencován, a proto k otevření realitní kanceláře není nutné obcházet nesčetné množství různých instancí. Je nutné shromáždit tradiční balíček dokumentů - zaregistrovat podnikatelský subjekt v daňové inspekci, pronájem kanceláře. V budoucnu bude potřebný rozpočet na odměňování zaměstnanců a na reklamu.
Realitní kanceláře se specializují na následující oblasti:
Je mnohem výhodnější a výhodnější, když agentura působí v jedné oblasti trhu - místní bydlení, komerční nemovitosti, příměstské nemovitosti, zahraniční nemovitosti, pronájem bytů atd.
Firmy často poskytují doplňkové služby, které nejenže vytvářejí významný příjem, ale také umožňují přilákat další klientelu a získat dobrou pověst. Mezi tyto služby patří:
Hlavním ziskem pro agentury je, že komise provádí různé operace spojené s nemovitostmi. Zpravidla činí 4 až 8% každé transakce. Mnoho společností, ve svůj prospěch, stanovuje pevné ceny s malou částkou transakce. Úspěšná může být nazývána realitní kancelář, která obdrží měsíčně od 20 tisíc dolarů.
Obrovský počet firem zabývajících se realitami se pravidelně otevírá a uzavírá tolik lidí. Ukončení práce nastává z mnoha důvodů. Nejčastěji se jedná o nekonkurenceschopnost nebo původně nesprávný přístup.
Dnes existuje možnost zaregistrovat právnickou osobu v různých formách - OJSC, CJSC, LLC, IP a tak dále. Pokud jde o realitní kancelář, nejčastěji se jedná o LLC.
Chcete-li zaregistrovat LLC, potřebujete následující dokumenty:
Firma by měla být registrována jako plátce daně a příslušné dokumenty by měla být doručena do pěti dnů. Také musíte otevřít bankovní účet a poskytnout mu informace o této skutečnosti.
Po registraci obchodní jednotky a obdržení veškeré potřebné dokumentace je třeba provést následující kroky:
V posledních letech se stále více Rusů zajímá o rezidenční a komerční nemovitosti v zahraničí. Někteří lidé chtějí koupit domů v zahraničí a existují ambicióznější jednotlivci, kteří chtějí uspořádat vlastní podnikání se zahraničními nemovitostmi.
Sotva nově příchozí, který se s nemovitostmi v zahraničí nikdy nepodařilo, bude moci dobýt trh v létě. Koneckonců, dokonce i za účelem získání licence je třeba doložit doklady o zkušenostech v této oblasti. Ano, práce budou prováděny na dálku, což je velmi obtížné bez skutečných zkušeností s prodejem.
Partnerská činnost zahraniční agentury se skládá z následujících kroků:
Ani tiskové média, ani rádio a televize nemají tak silný reklamní efekt v podnikání v zahraničních nemovitostech, jako internet, takže hlavní pozornost by měla být umístěna na celosvětovém webu.
Po analýze preferencí Rusů, kteří se zajímají o zahraniční bydlení, patří mezi nejvyhledávanější země Chorvatsko, Turecko, Bulharsko a Lotyšsko. Nejčastěji chtějí koupit levné domy a byty v blízkosti moře, stejně jako rezidenční a komerční nemovitosti v hlavních městech a turistických centrech, které budou později pronajaty.
Viz obchodní plán organizace včelařství a jeho podrobný popis zde.
Jak ukazuje praxe, myšlenka pronájmu nemovitostí je docela úspěšná. Vzhledem k tomu, že poptávka po nájmu a obchodních prostorách se neustále a neustále zvyšuje, počet nabídek také roste.
Ale stejně jako v každém podnikání, existují určité nuance, že každý začínající podnikatel, který je zaměřen na úspěch podniku, musí vědět o:
Tato činnost zahrnuje nepřetržitý rozvoj, a tudíž i zvýšení zisku. Jako příklad, v budoucnu můžete udělat výstavbu bydlení a pronajmout to.
Správa nemovitostí zahrnuje odpovědnost a související rizika. A rizika jsou poměrně početná, jsou to občanská, daňová, rizika spojená s činností finanční kontroly, FAS, trestního práva a dalších.
Při uzavření transakce tvoří agentura tzv. Záruční záruku, ve které jsou zapsány všechny závazky agentury vůči klientovi. Proto je pro zaměstnání tak důležité, aby najal dobrého právníka s vysokou profesionalitou, který může kompetentně vypracovat smlouvu a vzít v úvahu všechny nuance.
Nejdůležitější úskalí podnikání jsou:
Jak potvrzuje praxe, v případě nepředvídatelných okolností, kdyby se tato povinnost nevztahovala ke smlouvě, je mimořádně obtížné vymáhat částku od realitní kanceláře za ztracenou věc prostřednictvím soudu. Pokud nebudete schopni obnovit náklady na poskytování služeb.
Chcete-li rychle vybudovat zákaznickou základnu a zajistit tak stabilní příjem, musíte použít následující pokyny:
Spolu se zodpovědným a profesionálním přístupem zaměstnanců k práci zákazník není příliš dlouho.
Při založení agentury zvažte následující položky výdajů:
Ziskovost agentury závisí na velikosti podniku, velikosti investic a profesionalitě zaměstnanců.
Video pokrývá hlavní problémy při otevření takové firmy:
Po rozhodování o podnikání v oblasti nemovitostí je nutné určit účel, pro který je agentura vytvořena. Zde jsou možné dva přístupy. Jedno - dlouhodobé aktivity a vytvoření vlastní zákaznické základny. Druhým je rychlý zisk neformálních zákazníků.
Obchodní služby v oblasti realitních kanceláří mají nepochybné výhody:
Mezi hlavní nevýhody patří:
Prvním konkrétním krokem je registrace. Licence na právní předpisy v oblasti nemovitostí nevyžadují.
Pro registraci individuálního podnikání (PI) budou zapotřebí následující dokumenty:
Agentura s účastí partnerů je lepší vydávat jako společnost s ručením omezeným (LLC). Kromě výše uvedeného jsou pro registraci společnosti LLC vyžadovány další dokumenty:
Podrobný seznam dokumentů pro otevření LLC je zde.
Získané registrační osvědčení se zavazuje k registraci u státních institucí.
Dále otevřete účet agentury. Kromě toho můžete vytvořit pečeť. Pro SP není povinné.
Pokud nemáte dostatek financí k otevření, možná budete chtít půjčit (pro jiné způsoby, jak získat peníze pro podnikání, přečtěte si zde). V takovém případě bude banka požadovat poskytnutí:
Banky se zdráhají půjčovat realitním kancelářím. Vezmou v úvahu extrémní nestabilitu tohoto druhu činnosti, nejasné vyhlídky na příjmy z investovaných prostředků.
Podnikatelský plán obsahuje následující části:
Podnikový plán někoho jiného můžete použít jako vlastní model.
Zákazníci společnosti budou prodejci a kupci bydlení, to platí i pro pronájem. Realitní kancelář může poskytovat následující služby:
Je důležité pochopit specifika agentury: jaké služby a jak přesně to bude poskytovat. Hlavním důvodem je zjistit, co agentura bude vystupovat od jiných společností, aby získala konkurenční výhodu.
Správný start podniku určuje budoucí úspěch nebo selhání agentury.
Neměli byste spoléhat na rychlý zisk, nejméně šest měsíců bude věnováno propagaci.
V tuto chvíli je třeba vynaložit úsilí na řešení následujících otázek:
Existují různé názory na umístění nemovitosti. Některé agentury se obvykle nacházejí ve střední části města, někdo upřednostňuje oblasti spaní. Bez ohledu na umístění ve městě by kancelář měla být samozřejmě umístěna v prvním patře, mít samostatný vchod z ulice.
Vzhled agentury je ve skutečnosti vnější reklama. Pevná fasáda, pestrá vývěsní tabule dává kancelářský význam v očích zákazníků. Některé reklamní triky ve formě galerie fotografií šťastných zákazníků, pozitivní citace z knihy přání mají pozitivní vliv na image společnosti. Je důležité přijít s dobrým jménem společnosti, který by měl být originální a dobře zapamatovatelný. To je ideální.
Jako počáteční volbu s nedostatkem finančních prostředků si můžete pronajmout samostatnou místnost v kancelářské budově nebo nákupním centru. Je důležité, aby se rezidenční sektor nacházel kolem. Místnost bude potřebovat malý, pro 5 lidí státu stačí 20 m 2.
Více než polovina lidí, kteří otevřeli realitní kancelář, v minulosti zabývající se realitní činností. Zkušení realitní kanceláře, kteří mají zákaznickou základnu, nakonec otevřou svou vlastní realitní činnost. Znalost vnitřku pomáhá majitelům při náboru a školení zaměstnanců.
Je důležité najít dobré realitních kanceláří. Zkušení pracovníci je těžké přilákat k neznámé firmě. Proto musíte přijmout nováčky a zapojit se do jejich výcviku. Při výběru je třeba věnovat pozornost tomu, zda žadatelé mají následující vlastnosti:
Několik týdnů se začátečníci naučí teorii a pak pracují prakticky pod vedením zkušeného realitního makléře. Je lepší začít s novým zaměstnancem jako nejjednodušší směrem v práci. Získané dovednosti vám umožní jít do komplexnějších aktivit. Pokud zaměstnanec může uzavřít alespoň dvě transakce za měsíc - je to ideální zaměstnanec.
Většina společností trpí ztrátami nebo vytváří malé zisky prostřednictvím úniku informací. Vedle uzavírání pracovní smlouvy se provádí další pracovní smlouva, která stanoví značnou penalizaci za vydání obchodního tajemství společnosti. Získání odškodnění prostřednictvím soudů není snadné, ale existují oprávněné důvody k odvolání zaměstnanců, kteří prodávají důvěrné informace.
Za prvé, musíte mít ve státě alespoň dvě realitní kanceláře. V každém případě je nutné přilákat lidi se zkušenostmi a pozitivní reputací. Začnou pracovat od prvních dnů, vytvoří pověst pro novou agenturu, připraví mladé zaměstnance. Je žádoucí, aby před zahájením práce absolvovali obchodní školení. Neměli byste zachránit výcvik zaměstnanců.
Pro agenturu je výhodné stanovit kusovou formou odměňování realitních kanceláří. To je způsob, jakým většina firem dělá opravdu zájem o zaměstnance. Velké firmy platí 30-50% příjmů (viz také to, co to je?), Menší firmy platí od 50 do 70%. Zaměstnanec by měl vidět vyhlídky růstu, což je dobrý motiv. Zaručený sociální balíček také zvýší zájem pracovníků.
Zaměstnanci, kromě realitních kanceláří, vyžadují vedoucí kanceláře. Je mu přiděleny následující povinnosti:
Účetní a právníci jsou na smluvním základě přitahováni bez náboru, zejména na začátku své činnosti.
Z minimální množiny potřebuje nová realitní kancelář stoly, židle a obchodní telefon. Zpočátku není ani internet potřebný: většina informací je vybrána z tiskových reklam, telefonuje se zákazníky. Když společnost zahájí podnikání, můžete si zakoupit kancelářské vybavení a připojit internet.
Se všemi omezenými finančními prostředky byste se měli postarat o stylový design pracoviště. Dokonce i horliví skeptici si budou myslet, že všechno je v agentuře promyšleno do nejmenších detailů. Je důležité, aby se nepřeháněl, aby se styl nestal luxusem. Klient v tomto případě má tušení, že bude odtržen na poslední vlákno.
Kancelář by měla inspirovat důvěru a umístění klientů s dobrým interiérem. Osoba, která přišla za služby, věnuje pozornost značce agentury, která by měla být jasná. Počáteční dojem klienta je tvořen vnějšími faktory. Teprve pak posuzuje profesionalitu zaměstnanců.
Telefon by měl fungovat perfektně, žádný hovor nelze vynechat. Pokud klient nedokáže dvakrát zavolat, nebude znovu zavolat, bude však kontaktovat druhou agenturu.
Jsou definovány cíle agentury, zůstává načrtnout cestu, kterou jim společnost podnikne. Na této cestě musíte použít taktické nástroje.
Aby se agentura úspěšně rozvíjela, musíte vytvořit vlastní databázi. Umožní zákazníkům nabídnout různé možnosti. K získání informací můžete použít různé zdroje:
Při vytváření základny je důležitá role zaměstnanců společnosti. Přátelská komunikace vám umožní získat umístění zákazníků a přenést je do databáze. Zaměstnanec by se měl snažit získat od návštěvníka maximální množství informací. To nabídne nejvhodnější možnost, kterou potenciální klient nemůže odmítnout.
Měli byste využít všechny možné formy reklamy:
Malé triky, správné investice pomohou agentuře úspěšně:
Můžete získat dobré rady od zkušeného realitního makléře, který otevřel svou Akademii věd, z tohoto videa. Autor zná všechny tajemství podnikání a sdílí je s publikem.
Splácení a ziskovost přímo závisí na investovaných penězích a kvalitě práce. Jako příklad uvádíme výpočty společnosti se zaměstnanci čtyř realitních kanceláří.
Registrační náklady budou činit 150 USD. Zákon RF o licencování některých typů činností nezahrnuje licence na služby v oblasti nemovitostí. Ale agentura, podle národních norem činnosti v oblasti nemovitostí, je povinna certifikovat zprostředkovatelské služby. Náklady na certifikát makléře - 275 dolarů. To je minimum, s jakým začít pracovat.
Zařízení bude stát 1300 dolarů. Chcete-li otevřít, potřebujete $ 1725.
Výnosy jednoho realitního klienta v jedné transakci za měsíc jsou 1500 dolarů, ze čtyř - 6000 dolarů.
Nezměněné náklady zahrnují:
Nepermanentní náklady se skládají z agentů a činí 3 000 USD.
Zisk před zdaněním - 2005 USD.
Závěr: vstupní cena je 5120 USD, ziskovost je 34%, návratnost je 3 měsíce.
Praxe stávajících agentur říká, že malá společnost se vyplácí za 3-4 měsíce. Ziskovost určují někteří podnikatelé na úrovni 80%, ale většina odborníků tvrdí, že je to 25%.
Ujistila jste se, že je snadné otevřít realitní kancelář. Přítomnost malého množství a touha tak učinit. Další otázka: Jak ziskat firmu? Dokonce i neomezené finance nemají žádnou pomoc. Je nutné pečlivě prozkoumat vlastnosti tohoto druhu podnikání a uplatňovat je v praxi.